Seit April 2014 stellt das Bundesministerium für Finanzen der Steuerverwaltung eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) zur Verfügung. Mit Urteil vom 21.07.2020 (Az.: IX R 26/19) hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass diese Hilfe im Streitfall zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt nicht mehr herangezogen werden darf.
Wieso ist die Kaufpreisaufteilung überhaupt relevant?
Wer eine Immobilie zum Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt, hat in der Regel Interesse an einer Aufteilung des Kaufpreises dergestalt, dass auf das Gebäude ein möglichst hoher sowie auf Grund- und Boden ein möglichst geringer Kaufpreisteil entfällt. Dies, da auf den Gebäudeanteil Abschreibungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Grundsätzlich ist das Finanzamt verpflichtet, die Werte aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, solange keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH, Urteil vom 10.10.2000, Az.: IX R 86/97). Sollten eben jene Zweifel aufkommen, griff das Finanzamt in ständiger Praxis bis zuletzt auf die Arbeitshilfe des BMF zurück.
Welcher Sachverhalt liegt dem aktuellen Urteil zu Grunde?
Im konkreten Fall hatte die steuerpflichtige Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt angekauft. Während die Klägerin von einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 82% ausging, kam die Finanzverwaltung über die Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 31%. Der BFH ist diesem Missverhältnis nun entgegengetreten. Die Arbeitshilfe des BMF sei nicht vollkommen geeignet, die realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu ermitteln. Begründet wird dies zum einen damit, dass die Arbeitshilfe nur auf das vereinfachte Sachwertverfahren zurückgreife. Zum anderen wird der Ortsfaktor, der insbesondere in Großstädten zu massiven Verkehrswertabweichungen führen kann, nicht berücksichtigt.
Welche Folge hat das Urteil?
Zunächst einmal führt das Urteil zur Unanwendbarkeit der Arbeitshilfe des BFM in strittigen Fällen. Stattdessen hat die Finanzverwaltung nun in Zweifelsfällen ein Gutachten eines unabhängigen vereidigten Sachverständigen einzuholen.
In jedem Fall ist es sinnvoll im Grundstückskaufvertrag bereits nachvollziehbare und plausible Werte zu Grunde zu legen. Schließlich gilt das oben zitierte Urteil aus dem Jahre 2000 noch immer; das Finanzamt ist weiterhin gehalten, die Kaufpreisaufteilung aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, sofern keine nennenswerten Zweifel bestehen. Solche ergeben sich nach ständiger Rechtsprechung erst, wenn beispielsweise Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.
Zu Fragen der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen sollte daher im Vorfeld des Kaufs der Steuerberater hinzugezogen werden.