Seit dem 01.12.2020 gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz (WEG) und bringt zahlreiche Neuerungen für Verwalter und Wohnungseigentümer mit sich. Im Kern soll die Reform Bürokratieprobleme aufgrund von Beschlussquoren oder praxisfernen Vorschriften beseitigen. Erreicht werden soll dies durch mehr Rechte der Wohnungseigentümergesellschaft und des Verwalters sowie einer größeren Gestaltungsmöglichkeit im Innenverhältnis der WEG. Die wichtigsten Neuerungen finden Sie im Folgenden zusammengefasst:
Modernisierungsmaßnahmen können einfacher beschlossen werden
Um den in der Praxis recht häufig anzutreffenden Modernisierungsstaus entgegenzuwirken, darf die Eigentümerversammlung künftig über sämtliche baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit einfacher Mehrheit bestimmen. Damit einzelne Wohnungseigentümer nicht mit zusätzlichen Kosten übermäßig belastet werden, müssen sich nur die Eigentümer an den Kosten der beschlossenen Maßnahme beteiligen, die dieser auch zugestimmt haben. Von diesem Grundsatz wird nach §21 Abs. 2 Satz 1 WEG nur in zwei Fällen abgewichen: Entweder muss sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren oder von einer 2/3-Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen worden und durch einen nicht unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand realisierbar sein.
Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen verlangen, sofern sie zur Barrierefreiheit, zur E-Mobilität oder zum Einbruchsschutz beitragen oder durch sie ein Zugang zu schnellerem Internet erreicht wird. Die Kosten muss er in diesem Fall allerdings selbst tragen. Andere Wohnungseigentümer, die von dieser Maßnahme ebenfalls profitieren wollen, können zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet werden.
Mehr Befugnisse für den Verwalter
Der Verwalter vertritt die WEG im Außenverhältnis uneingeschränkt. Folglich sind alle Verträge, die er für die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft, für diese auch bindend. Lediglich im Innenverhältnis können die Wohnungseigentümer seine Vertretungsmacht beschränken.
Auch sieht das neue WEG Recht keinen expliziten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Stattdessen ist er nun gemäß §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, sämtliche Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Alle bisherigen Pflichten des Verwalters fallen selbstverständlich weiterhin hierunter; im Einzelfall, insbesondere bei größeren Verwaltungseinheiten, erweitert §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nunmehr die Pflichten und Befugnisse des Verwalters.
Zeitgleich mit den erweiterten Befugnissen, führt das neue WEG allerdings auch den seit Jahren herbeigewünschten Sachkundenachweis für Verwalter im WEG ein. Nach einer Übergangszeit, erfüllt ab Dezember 2022 nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters das Regelbeispiel der ordnungsgemäßen Verwaltung des §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Eine Zertifizierung kann gemäß §26a WEG entweder durch entsprechende berufliche Qualifikation oder durch Prüfung bei der IHK erlangt werden.
Abberufung des Verwalters
In seiner bisherigen Form verlangte das WEG einem wichtigen Grund zur Abberufung eines Verwalters. Diese Regelung entfällt nun, sodass ein Verwalter ab sofort ohne Angabe von Gründen abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag endet hierbei spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Zudem kann der Verwalter die Abberufung fortan nicht mehr gerichtlich anfechten.
Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen
Durch das neue WEG sind Eigentümerversammlungen künftig immer beschlussfähig; §25 WEG sieht kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Allerdings müssen Eigentümerversammlungen gemäß §24 Abs. 4 Satz 2 WEG künftig mit einer Frist von 3 anstelle von 2 Wochen einberufen werden.
Ebenfalls reicht künftig eine einfache Mehrheit für alle Beschlüsse. Hierbei hat weiterhin jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten in seinem Eigentum stehen. Von dieser Regelung kann jedoch abgewichen werden, sodass bisherige abweichende Regelungen somit weiterhin wirksam bleiben. Nach einer neuen Bestimmung des §23 Abs. 1 Satz WEG können Wohnungseigentümer künftig auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilnehmen.
Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Kostenverteilung erfolgt gemäß §16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsteilen. Abweichend hiervon kann allerdings nunmehr ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Allerdings kann dieser nicht pauschal vereinbart werden, sondern nur im Hinblick auf einzelne Kosten und Kostenarten, wie z.B. für Erhaltungsmaßnahmen.